Nasza oferta

 

• ubezpieczenia na życie

• ubezpieczenia  majątku

• oszczędzanie

• emerytura

• pakiety zdrowotne

• pomoc prawna

• dodatkowy dochód

Lepsze Jutro

 

Szamotuły/Poznań/Polska

 maciej.borowczak@ovb.com.pl

 +48 508 056 546

Polub na Facebooku

Pomagam zadbać o lepsze jutro

Postaw mi kawę na buycoffee.to

Czy Ciebie też dotknęły tegoroczne podwyżki oprocentowania kredytów mieszkaniowych (i nie tylko)? A może zastanawiasz się, dlaczego raty kredytów nie wszystkim wzrosły tak samo mocno?

Dlaczego np. Twojemu znajomemu, który ma wielki dom, rata wzrosła nieznacznie, a Twoja rata za małe mieszkanie wzrosła dwukrotnie? 

Czy oprocentowanie kredytów nie wzrasta wszystkim jednakowo?

Od czego to zależy?

 

Zacznijmy od podstaw

Czy wiesz, z czego składa się rata Twojego kredytu mieszkaniowego?

Czy pamiętasz, że kiedy braliście kredyt, to doradca w banku pytał, czy chcecie ratę stałą, czy malejącą? Coś tam mówili, że rata malejąca daje większe oszczędności i taki kredyt jest tańszy, ale kiedy wyliczyli symulację i zobaczyliście, ile wynosiłyby raty na początku spłaty, to uznaliście, że rata stała będzie dla Was bezpieczniejsza.

Spójrzmy więc, z czego składają się raty w obu wariantach. Pominiemy dodatkowe opłaty, jakie mogą pojawić się podczas brania kredytu mieszkaniowego, gdyż nie mają one tak wielkiego wpływu na wysokość raty, a poza tym są bardzo różne w zależności od oferty. Skupmy się więc na samej kwocie kredytu i odsetkach.

W przypadku KREDYTU Z RATĄ STAŁĄ, w początkowym okresie, miesięcznie spłacamy głównie odsetki. Natomiast sam kapitał (czyli kwota wziętego kredytu) spłaca się bardzo wolno. Z biegiem czasu te proporcje zmieniają się i w końcu przewagę bierze kapitał nad odsetkami. Pod koniec spłacania kredytu odsetki stanowią już niewielką część raty.

Obrazowo pokazuje to poniższy schemat:


 
Inaczej jest w przypadku KREDYTU Z RATĄ MALEJĄCĄ

Tu kapitał jest spłacany co miesiąc w dokładnie takiej samej części (np. 1/360 kwoty kredytu w przypadku wzięcia go na 30 lat). A odsetki z miesiąca na miesiąc maleją. W konsekwencji i wysokość całej raty maleje.

Tę sytuację obrazuje wykres:

Skąd się biorą różnice?

W przypadku rat stałych (czyli tych najpopularniejszych), po wzroście oprocentowania bank musi przeliczyć od nowa cały pozostały do spłacenia kapitał. Nowe raty musi przeliczyć tak, aby były one jednakowe przez cały pozostały okres spłaty. 

Przykład dla raty stałej

Dla ułatwienia weźmy jako przykład kredyt na 30 lat i wzrost oprocentowania o 100% (np. było 3% a jest 6, albo było 4, a po podwyżce jest 8%). Wariant pierwszy to podwyżka w 3 roku spłacania kredytu.

Bank przelicza na nowo pozostałą do spłacenia kwotę – a skoro w tym modelu początkowo spłacaliśmy w większości odsetki, a nie kapitał, to i kwoty niespłaconego kredytu zostało nam niewiele mniej, niż braliśmy kilka lat temu. 

Tak więc wyglądałaby podwyżka raty, gdyby 100%-wy wzrost oprocentowania dotknął nas w 3 roku spłacania.


 
Gdyby natomiast taka podwyżka dotknęła nas w 21-m roku spłacania kredytu, podwyżka byłaby dużo mniej drastyczna:


 
Oczywiście wizualizacje te są dość uproszczonym schematem i nie należy z linijką mierzyć wysokości wykresu na poszczególnych etapach – chodzi o ogólne zrozumienie, jak okres spłaty wpływa na wysokość rat po podwyżce. Pozornie może się wydawać, że pozostaje nam więcej kapitału do spłaty, niż go pożyczaliśmy, ale tak się nie dzieje. Kapitał zawsze pozostaje taki sam.

Dokładną wysokość rat pokazuje nam harmonogram kredytu, który otrzymaliście, podpisując umowę kredytową, i który bank przesyła po każdej zmianie oprocentowania. 

Przykład dla raty malejącej

O wiele łatwiej obliczyć ile kapitału zostało nam do spłaty w przypadku rat malejących – bo tu cała kwota wziętego kredytu jest podzielona na ilość rat.

Oto jak wyglądałaby podwyżka oprocentowania o 100% w 3 roku spłaty:


 
A tak, gdyby podwyżka nastąpiła w 21 roku spłaty:


 

Czy rozumiesz teraz, dlaczego rata Twojego znajomego wzrosła o wiele mniej niż Twoja?

Powyższe przykłady pozwalają też zrozumieć, dlaczego kredyt z ratą malejącą jest tańszy niż kredyt z ratą stałą.

 

Jeśli chcesz sprawdzić, o ile może zwiększyć się Twoja rata po podwyżkach oprocentowania, sprawdź to na stronie UOKiK:

KALKULATOR zmian rat kredytów wraz ze zmianą oprocentowania: https://finanse.uokik.gov.pl/kalkulator-zmiany-oprocentowania/

Poniżej zostawiam podręczny słowniczek z podstawowymi sformułowaniami.

Słowniczek:

Oprocentowanie kredytów hipotecznych (mieszkaniowych) - jest pochodną (sumą) stopy procentowej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej oraz marży banków. 
Stawka referencyjna – w dużym uproszczeniu – to wysokość oprocentowania ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej.
Kapitał – kwota zaciąganego kredytu.
Rata kapitałowa – część kapitału pozostałego do spłaty.
Rata odsetkowa – odsetki od kapitału pozostałego do spłaty.


Jeśli ten artykuł Ci się spodobał - zostaw "łapkę w górę" i udostępnij to, by i Twoi znajomi zrozumieli mechanizm podwyżek. Będzie to dla mnie również zachęta do dalszego pisania.


 

Dlaczego kredyty hipoteczne nie rosną wszystkim równo?
14 maja 2022

Lepsze jutro